Affitti brevi a Santa Margherita Ligure: CITRA e CIN

Se hai una casa a Santa Margherita Ligure, Rapallo o Portofino e vuoi metterla a reddito con gli affitti brevi a Santa Margherita Ligure e nel Tigullio, prima del primo ospite devi mettere in ordine alcuni adempimenti: CITRA, CIN, Alloggiati Web, imposta di soggiorno. Nulla di impossibile, ma l'ordine conta e il 2026 ha portato novità importanti, soprattutto per chi ha più di due appartamenti. In questa guida ti spieghiamo cosa serve, passo dopo passo.

Affitti brevi a Santa Margherita Ligure: AAUT o attività d'impresa?

In Liguria la prima domanda è sempre la stessa: stai affittando come privato o come impresa? Da questo dipendono codici, pratiche e tassazione.

Appartamenti ammobiliati ad uso turistico (AAUT)

È la forma più diffusa per i proprietari privati: affitti un appartamento arredato ai turisti, senza servizi di tipo alberghiero. Ti servono il codice regionale CITRA e poi il codice nazionale CIN. Di norma non serve la partita IVA.

Gestione imprenditoriale

Se gestisci in forma d'impresa, ad esempio come casa e appartamenti per vacanze, servono tra l'altro la SCIA al SUAP del Comune, la partita IVA e di solito un codice di struttura (CITR). È un percorso più impegnativo, ma per immobili grandi o con più unità può essere la scelta giusta.

Primo passo: richiedere il CITRA su Ross1000

Il CITRA è il codice identificativo turistico regionale per gli appartamenti ad uso turistico in Liguria. Si ottiene tramite il portale Ross1000 Liguria:

• accedi con SPID o CIE; se sei un proprietario residente all'estero senza SPID, puoi chiedere credenziali dedicate alla Regione;
• compili la comunicazione di locazione dell'appartamento ammobiliato ad uso turistico con dati del proprietario, dati catastali, camere, posti letto, bagni e servizi;
• serve una comunicazione per ogni unità con un proprio subalterno catastale;
• la Regione ti comunica il CITRA via email.

Sullo stesso portale dovrai poi inviare i dati sui flussi turistici per le statistiche regionali. È un obbligo che molti proprietari dimenticano.

Secondo passo: il CIN dalla banca dati nazionale

Dal 1° gennaio 2025 il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è obbligatorio in tutta Italia. Si richiede sulla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, sempre con SPID o CIE, ed è necessario avere già il codice regionale: in Liguria, appunto, il CITRA.

Nella richiesta dichiari anche che l'immobile rispetta alcuni requisiti di sicurezza:

• rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio negli ambienti con cucina o caldaia a gas;
• estintori portatili a norma.

Il CIN va indicato in tutti gli annunci, da Airbnb a Booking.com fino al tuo sito, ed esposto all'esterno dell'edificio, nel rispetto dei vincoli paesaggistici e del decoro urbano. Le sanzioni previste vanno da 800 a 8.000 euro per chi non ha il CIN e da 500 a 5.000 euro per chi non lo indica negli annunci.

In più, dal 20 maggio 2026 è pienamente applicabile il Regolamento UE 2024/1028 sugli affitti brevi: le piattaforme devono verificare i codici di registrazione e rimuovere gli annunci che ne sono privi. Senza CIN, in pratica, non sei più prenotabile online.

Gli obblighi di ogni soggiorno

Chiusa la parte burocratica, ogni prenotazione porta con sé alcuni adempimenti ricorrenti:

• Identificazione degli ospiti: l'identità va verificata davvero all'arrivo, di persona o in videochiamata in tempo reale. Un codice della keybox inviato in automatico non basta. Trovi i dettagli nel nostro articolo sul self check-in negli affitti brevi.
• Alloggiati Web: i dati di tutti gli ospiti vanno comunicati alla Polizia di Stato entro 24 ore dall'arrivo.
• Imposta di soggiorno: molti Comuni della Riviera, tra cui Santa Margherita Ligure, la applicano. Tariffe, esenzioni e modalità di versamento le decide ogni Comune con il proprio regolamento.
• Flussi turistici: comunicazione di arrivi e presenze su Ross1000.

Le novità fiscali del 2026

La legge di bilancio 2026 ha abbassato la soglia oltre la quale gli affitti brevi si presumono attività d'impresa. Dal 1° gennaio 2026 la presunzione scatta quando la stessa persona destina alla locazione breve più di due appartamenti nell'anno, mentre prima il limite era più di quattro. Fino a due appartamenti resta possibile la cedolare secca, al 21% sul primo e al 26% sul secondo.

Per chi possiede una villa divisa in più unità o una casa con tre o quattro appartamenti, questo cambia parecchio: conviene valutare con attenzione la struttura giusta prima della stagione. Sulla nostra pagina dedicata a case con più unità e boardinghouse trovi come organizziamo questi immobili. Per gli aspetti fiscali ti consigliamo sempre il confronto con un commercialista: questo articolo è un orientamento, non una consulenza legale o fiscale.

Cosa rende speciale il Tigullio

Santa Margherita Ligure, Portofino e Rapallo attirano ospiti da Milano, Torino, dalla Svizzera e dalla Germania, spesso con prenotazioni last minute e aspettative alte su arredi e servizi. Allo stesso tempo molte case si trovano in carruggi stretti o su crêuze in salita: consegna chiavi, pulizie e biancheria richiedono un'organizzazione più attenta che altrove.

Nei centri storici valgono anche vincoli paesaggistici e regolamenti condominiali. Prima di fissare la targa con il CIN in facciata o una keybox all'ingresso, verifica con il Comune e con l'amministratore di condominio.

Come seguiamo i proprietari in Riviera lo trovi sulla pagina affitti brevi a Santa Margherita Ligure, Portofino e Rapallo. Lavoriamo con un partner locale che segue check-in, pulizie e interventi urgenti direttamente sul posto.

Checklist per partire

• Decidi se affittare come AAUT o in forma d'impresa
• Attiva l'accesso a Ross1000 e richiedi il CITRA
• Installa rilevatori di gas e CO ed estintori
• Richiedi il CIN sulla BDSR e inseriscilo in tutti gli annunci
• Esponi la targa con il CIN, dove consentito
• Attiva l'accesso ad Alloggiati Web
• Registrati per l'imposta di soggiorno presso il Comune
• Definisci come identificare gli ospiti all'arrivo
• Verifica la tua situazione fiscale con un professionista

Domande frequenti

In Liguria servono sia il CITRA sia il CIN?

Sì. Il CITRA è il codice regionale ed è il presupposto per ottenere il CIN nazionale. Negli annunci e all'esterno dell'immobile va indicato il CIN.

Posso richiedere il CITRA se non ho lo SPID?

Sì, puoi chiedere alla Regione credenziali dedicate per il portale. Molti proprietari, soprattutto se vivono lontano, affidano la pratica al gestore sul posto.

Ho una casa con quattro appartamenti: posso affittarli tutti con la cedolare secca?

Dal 2026 no: oltre i due appartamenti la locazione breve si presume attività d'impresa, con partita IVA e adempimenti in più. Nel primo colloquio valutiamo insieme la soluzione più adatta al tuo immobile.

Vuoi avviare gli affitti brevi a Santa Margherita Ligure senza pensare a codici, comunicazioni e ospiti? Richiedi la tua analisi gratuita del rendimento. Guardiamo insieme il tuo immobile e la zona e ti mostriamo come Imoreo può occuparsi per te delle pratiche e della gestione.