Cedolare secca affitti brevi 2026: guida pratica

Cedolare secca affitti brevi 2026: cosa cambia per i proprietari

Se affitti casa ai turisti, la cedolare secca affitti brevi 2026 è probabilmente la voce fiscale più importante del tuo anno. Con la Legge di Bilancio 2026 sono cambiate due cose: le aliquote dipendono dal numero di appartamenti che affitti e, dal terzo appartamento in poi, l'attività si presume imprenditoriale. In questa guida vediamo cosa vale oggi, come scegliere l'appartamento al 21%, cosa succede con le ritenute dei portali e quando conviene farsi seguire da un gestore. Se vuoi sapere come lavoriamo noi di Imoreo, trovi tutto nella pagina dei nostri servizi di gestione affitti brevi.

Una premessa: questa guida è un orientamento e non sostituisce il tuo commercialista. Le regole fiscali cambiano spesso, e la scelta giusta dipende dalla tua situazione complessiva.

Le aliquote della cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva: al posto dell'IRPEF con le aliquote progressive e delle addizionali paghi una percentuale fissa sul canone incassato. Per le locazioni brevi, cioè i contratti fino a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori da un'attività d'impresa, dal periodo d'imposta 2026 lo schema è questo:

• 21% per un solo appartamento, che scegli tu in dichiarazione dei redditi
• 26% per il secondo appartamento affittato con contratti brevi
• Dal terzo appartamento l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale: la cedolare secca non si applica più e servono partita IVA e regole d'impresa

Fino al 2025 la soglia oltre la quale scattava la presunzione d'impresa era più alta, a cinque appartamenti. La riduzione a tre è stata introdotta dalla Legge 199/2025, che ha modificato la norma del 2020 sulle locazioni brevi. Nella versione finale, l'aliquota non dipende più dal fatto che tu usi un intermediario o un portale: conta solo il numero di unità.

Quale appartamento indicare al 21%

Se hai due appartamenti in affitto breve, ha senso indicare al 21% quello che incassa di più, perché il risparmio di cinque punti percentuali pesa di più su un canone alto. Pensa per esempio a un attico a Courmayeur in alta stagione rispetto a un bilocale in città. La scelta si fa in dichiarazione, quindi puoi valutarla a fine anno con i dati reali.

Cosa copre e cosa non copre la cedolare

La cedolare secca si calcola sul canone lordo, senza dedurre spese come pulizie, commissioni dei portali o manutenzione. In cambio non paghi IRPEF e addizionali su quei redditi. Restano invece dovute, separatamente, l'IMU sulla seconda casa e l'imposta di soggiorno, che incassi dagli ospiti e versi al Comune secondo il regolamento locale.

Attenzione anche ai servizi: la disciplina delle locazioni brevi comprende biancheria e pulizia. Se aggiungi servizi tipici di una struttura ricettiva, come colazione o reception, il discorso cambia e conviene un parere prima di partire.

Ritenuta dei portali: perché non è l'imposta finale

Gli intermediari e i portali che incassano il canone per tuo conto applicano una ritenuta del 21%. Questa ritenuta è a titolo d'acconto: la scali in dichiarazione dalla cedolare dovuta. Se l'appartamento è tassato al 26%, versi la differenza; se nel complesso hai pagato troppo, il credito emerge in dichiarazione.

Per questo è importante tenere un registro ordinato di tutte le prenotazioni, distinguendo quelle con ritenuta (per esempio quando il portale incassa il pagamento) da quelle dirette, dove nessuno trattiene nulla. Un buon gestore ti fornisce un rendiconto mensile che il commercialista può usare così com'è.

Il caso delle case con più unità, ville e chalet

La nuova soglia tocca soprattutto chi possiede una casa con più appartamenti, per esempio una villa divisa in tre o quattro unità al mare o in montagna. Finora molti proprietari affittavano tutte le unità con la cedolare. Dal 2026, con tre o più appartamenti in affitto breve nello stesso anno, la presunzione d'impresa scatta e servono partita IVA, contabilità e un regime fiscale diverso.

Non è per forza uno svantaggio: in un'attività d'impresa puoi dedurre i costi, e per strutture con più unità a volte ha senso un modello diverso, come una gestione unitaria simile a un piccolo boardinghouse. Ne parliamo nella pagina dedicata a case con più unità, boardinghouse e piccoli hotel. Una villa o uno chalet unico, invece, conta come un solo appartamento e può restare al 21%.

Proprietari che vivono all'estero

Anche chi non è residente in Italia, per esempio un proprietario che vive in Germania o in Svizzera, può scegliere la cedolare secca sugli immobili italiani affittati a privati. Serve il codice fiscale e la dichiarazione va presentata con il Modello Redditi PF. Come quei redditi vengano considerati nel Paese di residenza dipende dalle convenzioni contro le doppie imposizioni: qui serve un consulente che conosca entrambi i sistemi.

Checklist fiscale per il 2026

• Conta quanti appartamenti affitti con contratti brevi nel 2026 e verifica con il commercialista come incidono intestazioni e comproprietà
• Decidi quale unità indicare al 21% sulla base degli incassi reali
• Raccogli le certificazioni delle ritenute dai portali
• Tieni separate le prenotazioni dirette da quelle tramite portale
• Verifica CIN, codice regionale e imposta di soggiorno: senza questi la parte fiscale non basta. Sul CIN trovi la nostra guida al CIN per gli affitti brevi
• Se arrivi a tre unità, pianifica per tempo partita IVA e modello di gestione

Come ti aiuta un gestore

Noi di Imoreo non facciamo consulenza fiscale, ma ci occupiamo di tutto ciò che rende semplice il lavoro del tuo commercialista: prenotazioni registrate in modo pulito, rendiconti mensili per appartamento, distinzione tra canali, imposta di soggiorno e comunicazioni obbligatorie gestite. Così sai sempre quanto ha incassato ogni unità e puoi scegliere con calma dove applicare il 21%.

Vuoi capire quanto può rendere il tuo appartamento, la tua villa o la tua casa con più unità con una gestione professionale? Richiedi la nostra analisi gratuita del rendimento. Se preferisci parlarne subito, scrivici su WhatsApp o chiamaci: trovi i contatti nella pagina contatti.

Domande frequenti

Qual è l'aliquota della cedolare secca affitti brevi nel 2026?

Il 21% per un solo appartamento scelto da te in dichiarazione e il 26% per il secondo. Dal terzo appartamento in affitto breve l'attività si presume imprenditoriale e la cedolare non si applica più.

La ritenuta del portale chiude il conto con il fisco?

No. La ritenuta del 21% applicata da intermediari e portali che incassano il canone è un acconto. In dichiarazione la scali dalla cedolare dovuta e versi l'eventuale differenza.

Un proprietario residente all'estero può usare la cedolare secca?

Sì, anche i non residenti persone fisiche possono optare per la cedolare secca. Servono codice fiscale e Modello Redditi PF; gli effetti nel Paese di residenza vanno verificati con un consulente.