Ferienwohnung in Italien vermieten: welche Steuer 2026 gilt
Wer eine Ferienwohnung in Italien vermietet, fragt sich spätestens bei der ersten Abrechnung: Welche Steuer fällt an, wo wird sie gezahlt, und was hat sich 2026 geändert? Die wichtigste Antwort heißt Cedolare secca, die italienische Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen. Mit dem Haushaltsgesetz 2026 hängen die Sätze von der Zahl der vermieteten Wohnungen ab, und ab der dritten Wohnung gilt die Vermietung als Gewerbe. In diesem Beitrag erklären wir, was das für Sie als Eigentümer aus Deutschland oder Österreich bedeutet. Wie wir Eigentümer in Italien begleiten, sehen Sie auf unserer Seite zu den Leistungen in der Ferienwohnungsverwaltung.
Vorab: Dieser Beitrag ist eine Orientierung und keine Steuerberatung. Für Ihre persönliche Situation brauchen Sie eine Steuerberatung, die beide Länder kennt.
Cedolare secca 2026: 21 oder 26 Prozent
Die Cedolare secca ersetzt bei Wohnraummiete die italienische Einkommensteuer IRPEF mit ihren progressiven Sätzen und Zuschlägen. Sie zahlen stattdessen einen festen Prozentsatz auf die Bruttomiete. Für Kurzzeitvermietungen, also Verträge bis 30 Tage durch Privatpersonen außerhalb eines Gewerbes, gilt ab dem Steuerjahr 2026:
- 21 Prozent für genau eine Wohnung, die Sie in der Steuererklärung selbst bestimmen
- 26 Prozent für die zweite kurzzeitvermietete Wohnung
- Ab der dritten Wohnung wird gesetzlich vermutet, dass Sie gewerblich vermieten. Die Cedolare secca entfällt, Sie brauchen eine italienische Partita IVA und eine gewerbliche Besteuerung
Bis Ende 2025 lag diese Grenze bei fünf Wohnungen. Die Absenkung auf drei kommt aus dem Gesetz 199/2025. In der endgültigen Fassung spielt es für den Steuersatz keine Rolle mehr, ob Sie über eine Plattform oder direkt vermieten, entscheidend ist nur die Anzahl der Wohnungen.
Welche Wohnung Sie mit 21 Prozent angeben
Haben Sie zwei Ferienwohnungen, lohnt es sich meist, die mit den höheren Einnahmen für den 21-Prozent-Satz zu wählen. Fünf Prozentpunkte Unterschied machen bei einem großen Apartment in Courmayeur in der Skisaison mehr aus als bei einer kleinen Stadtwohnung. Da die Wahl in der Steuererklärung erfolgt, können Sie am Jahresende mit den echten Zahlen entscheiden.
Was die Pauschalsteuer abdeckt und was nicht
Die Cedolare secca wird auf die Bruttomiete berechnet. Kosten für Reinigung, Plattformgebühren oder Reparaturen können Sie nicht abziehen. Dafür fallen auf diese Einnahmen keine IRPEF und keine Zuschläge an. Getrennt davon bleiben die Grundsteuer IMU für Zweitwohnungen und die Kurtaxe, die Sie von den Gästen einnehmen und an die Gemeinde abführen.
Auch bei Zusatzleistungen ist Vorsicht geboten: Bettwäsche und Reinigung gehören zur Kurzzeitvermietung. Wer hotelähnliche Leistungen wie Frühstück oder Rezeption anbietet, sollte die steuerliche Einordnung vorher prüfen lassen.
Einbehalt durch Airbnb und andere Plattformen
Vermittler und Plattformen, die die Miete für Sie einziehen, behalten 21 Prozent als Steuervorauszahlung ein. Dieser Einbehalt ist nicht endgültig. In der italienischen Steuererklärung wird er auf die geschuldete Cedolare secca angerechnet. Bei einer Wohnung mit 26 Prozent zahlen Sie die Differenz nach, bei Überzahlung entsteht ein Guthaben.
Deshalb sollten Sie jede Buchung sauber erfassen und Direktbuchungen, bei denen niemand etwas einbehält, getrennt von Plattformbuchungen führen. Eine gute Verwaltung liefert Ihnen dafür eine monatliche Abrechnung pro Wohnung, mit der Ihre Steuerberatung direkt arbeiten kann.
Häuser mit mehreren Einheiten, Villen und Chalets
Die neue Grenze trifft vor allem Eigentümer eines Hauses mit mehreren Wohnungen, etwa eine Villa am Meer oder ein Haus in den Bergen mit drei oder vier Einheiten. Wer 2026 drei oder mehr Wohnungen kurzzeitig vermietet, fällt unter die Vermutung der Gewerblichkeit und braucht Partita IVA, Buchhaltung und ein anderes Steuerregime.
Das muss kein Nachteil sein. Im Gewerbe lassen sich Kosten abziehen, und für Häuser mit mehreren Einheiten kann ein anderes Betriebsmodell sinnvoll sein, ähnlich einem kleinen Boardinghouse. Mehr dazu auf unserer Seite für Hotels, Boardinghouses und Häuser mit mehreren Einheiten. Eine einzelne Villa oder ein Chalet zählt dagegen als eine Wohnung und kann beim 21-Prozent-Satz bleiben.
Steuer in Italien und Deutschland
Auch wenn Sie in Deutschland oder Österreich leben, können Sie für Ihre italienische Ferienwohnung die Cedolare secca wählen. Sie brauchen dafür den Codice fiscale und geben in Italien eine Steuererklärung für Nichtansässige ab, das Modello Redditi PF. Die Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Italien werden grundsätzlich in Italien besteuert. Wie sie sich auf Ihre Steuer in Deutschland auswirken, etwa beim Steuersatz, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen. Das sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären.
Einen Überblick über alle weiteren Schritte, von Registrierungscode bis Meldepflicht, finden Sie in unserem Leitfaden Ferienwohnung in Italien vermieten aus Deutschland.
Checkliste für 2026
- Zählen Sie, wie viele Wohnungen Sie 2026 kurzzeitig vermieten, und klären Sie Miteigentum mit Ihrer Steuerberatung
- Bestimmen Sie die Wohnung für den 21-Prozent-Satz anhand der echten Einnahmen
- Sammeln Sie die Bescheinigungen über den Einbehalt der Plattformen
- Führen Sie Direktbuchungen und Plattformbuchungen getrennt
- Prüfen Sie CIN, regionalen Code und Kurtaxe, ohne sie hilft die beste Steuerplanung nicht
- Kommen Sie auf drei Wohnungen, planen Sie Partita IVA und Betriebsmodell rechtzeitig
Wie wir Sie unterstützen
Wir von Imoreo machen keine Steuerberatung. Wir sorgen aber dafür, dass Ihre Steuerberatung alles hat, was sie braucht: sauber erfasste Buchungen, monatliche Abrechnungen pro Wohnung, getrennte Kanäle sowie Kurtaxe und Meldungen, die wir für Sie erledigen. So wissen Sie jederzeit, was jede Einheit einbringt.
Möchten Sie wissen, was Ihre Wohnung, Ihre Villa oder Ihr Haus mit mehreren Einheiten mit professioneller Verwaltung erwirtschaften kann? Fordern Sie unsere kostenlose Ertragsanalyse an. Wenn Sie lieber direkt sprechen, schreiben Sie uns auf WhatsApp oder rufen Sie an, alle Wege finden Sie auf der Kontaktseite.
Häufige Fragen
Welche Steuer zahle ich, wenn ich meine Ferienwohnung in Italien vermiete?
Meist die Cedolare secca: 21 Prozent für eine Wohnung Ihrer Wahl und 26 Prozent für die zweite. Ab der dritten kurzzeitvermieteten Wohnung gilt die Vermietung als Gewerbe, dann entfällt die Pauschalsteuer.
Ist der Einbehalt von Airbnb die endgültige Steuer?
Nein. Die 21 Prozent, die Plattformen beim Einzug der Miete einbehalten, sind eine Vorauszahlung. Sie werden in der italienischen Steuererklärung angerechnet.
Kann ich als Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland die Cedolare secca wählen?
Ja, auch Nichtansässige können die Cedolare secca wählen. Sie brauchen einen Codice fiscale und eine italienische Steuererklärung. Die Auswirkungen in Deutschland klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung.
Sie möchten Ihre Ferienwohnung nicht selbst verwalten?
Wir übernehmen Inserate, Preise, Gäste, Check-in, Reinigung und Meldepflichten. Im Erstgespräch schauen wir gemeinsam auf Ihre Wohnung.
